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든든 칼럼
명도소송과 임대차3법.

[명도소송]

부동산 명도소송은 토지나 건물 등 부동산에 대하여 정당한 권리를 가지고 있는 자가 권리를 가지지 않은 상태로 해당 부동산을 점유하고 있는 자에게 명도, 즉 인도할 것을 요구하기 위한 소송입니다.

 

부동산 명도소송이 주로 제기되는 상황은 어떤 경우일까요?

대표적인 3가지 상황을 살펴보도록 하겠습니다.

  1. 임대차 계약이 끝난 뒤 임차인이 부동산을 임대인에게 인도해주지 않는 경우
  2. 임차인이 월세를 2번 이상 연체한 경우에 진행되는 소송입니다.
  3. 경매에 낙찰받은 부동산을 인도받기 위해 명도소송을 제기하는 경우입니다.

 

[꼭 해야 하는 사전절차]

명도소송 전 반드시 준비해야 하는 절차도 있습니다.

바로, 부동산 점유 이전 가처분 신청입니다.

이는 현재 점유권을 행사할 수 없는 상황에 있는 임차인이 점유권을 제3자에게 이전하는 것을 금지하도록 하는 것입니다.

 

​명도소송을 통해 얻은 집행권원으로 강제집행을 진행하는 일에 있어, 소송의 당사자인 당시 점유자와 강제집행을 진행하려는 시점의 점유자가 일치하고 있지 않다면 법을 강제로 집행할 수 없기 때문입니다.

 

​보통 소송이란 짧은 경우에도 6개월 이상이 걸리는 일이 많아, 소송 이후의 상황을 생각한다면

사전에 반드시 부동산점유이전금지가처분 신청을 진행해야 합니다.


 

[임대차 3법]

요즘은 최근 시행된 ‘임대차 3법’ 등으로 명도소송에 대해 많은 임대인이 관심 깊게 알아보고 있습니다.

 

​임대차 3법은 전월세 상한제, 세입자의 개약갱신청구권, 전월세 신고제를 핵심 내용으로 하는 법안으로 전월세 상한제와 계약갱신청구권은 주택임대차보호법 개정안에서, 전월세 신고제는 부동산거래신고등에관한법률 개정안에서 다루고 있는데요.

 

​이 3개의 핵심 내용 중 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 임대인에 대한 계약갱신요구권을 보장하도록 하고 있습니다. 실질적으로 세입자에게 2+2로 4년의 권리를 보장해주는 내용으로, 전월세 상한제와 신고제가 모두 맞물려 임대인과 임차인의 입장이 역전됐다는 등, 다양한 풍자가 나올 정도로 임차인의 입장에 치우쳐져 있다고 보는 시각이 많습니다.

 

이러한 ‘임대차 3법’에 대한 해석과 적용 여부 등 더욱 판단이 어려워질 것으로 보여 부동산 명도소송은 많은 소송 분야 중에서도 법률 전문가의 조언이 꼭 필요한 소송이라 할 수 있겠습니다.


 

[반드시 지켜야 할 주의사항]

만약 부동산의 불법 점유자에 대해 스스로 물리적인 강제력 등을 행사해 내쫓으려 한다면 형사 처벌을 받을 우려가 있습니다. 따라서 반드시 부동산 명도소송으로 집행권원을 획득하고 집행관을 통해 강제집행하는 방법으로 법적 절차를 거쳐야 합니다.


 

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