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든든 칼럼
집값 오르니
계약을 깨자고?

<사실관계 >

저는 아파트를 매수하기로 하고, 계약금, 중도금까지 완납했습니다. 그런데 잔금 지급일 전에 갑자기 아파트의 시세가 치솟자, 매도인이 계약금과 중도금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제하겠다고 주장합니다. 매도인에게 아파트 소유권을 넘겨달라고 청구할 수 있을까요?


 

<법적판단>

가능합니다.

매수인이 중도금까지 완납한 이상 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없고, 위 사안의 매도인이 주장하는 대로 계약금과 중도금을 모두 배액 상환하여도 계약을 해제할 수 없습니다.

따라서 매도인을 상대로 소유권이전등기청구 소송을 제기한 뒤 확정판결을 받아, 소유권이전등기를 완료할 수 있습니다.


 

◇ 만약 계약금 또는 계약금의 일부만 납입했다면?

주택매매 계약은 양쪽의 합의로 이뤄지는 사적 계약입니다. 일방이 계약해지를 통보하면 황당하지만 막을 수는 없습니다. 하지만 약속을 어길 경우 해약금이나 위약금을 주도록 하고 있습니다. 민법 제565조에 따르면 계약을 하고 계약금을 주고받았을 경우 팔기로 한 쪽은 계약금의 두 배를 주고, 사기로 한 쪽은 이미 준 계약금을 포기하면 계약을 해지할 수 있다고 되어 있습니다.

약속을 지키라는 의미이지만 문제는 집값이 빠르게 올라 해약금을 주고서라도 계약을 해지하고 다른 사람에 파는 것이 더 유리할 때입니다.


 

◇ 집을 사려는 쪽은 이런 피해를 감수해야만 하는 걸까?

방법이 전혀 없지는 않습니다. 계약금을 15~20%까지 걸어 해약금을 높이고, 중도금 지급 일시를 짧게 잡는 것도 방법입니다. 통상 계약금은 집값의 10%로 정하지만 조정할 수 있고, 중도금을 지급하고 나면 한쪽이 일방적으로 계약을 취소할 수 없습니다.


 

◇ 해약금은 ‘준 돈’ 아닌 ‘총 계약금’의 2배

집값이 폭등을 하다보니 집주인 입장에서는 해약금을 줄이기 위해 계약금 일부만 먼저 받고 추가 계약금 지급 전 계약해지를 통보하기도 합니다.

그러나 실제로는 해약금은 받은 돈이 아닌 계약금 총액에 따라 정해집니다. 계약금이 1억 원인데 5천만 원만 보냈더라도 일방의 임의대로 해약을 하기 위해서는 받은 돈인 5천만 원의 2배인 1억 원이 아니라, 계약금 총액 1억 원의 2배인 2억 원을 해약금으로 지급해야 합니다.


 

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