명도소송이란 해당 부동산에 권리가 있는 자가 권리가 없는 점유자에게 자신의 부동산의 점유의 상태를 인도해 줄 것을 청구하는 소송입니다.

이러한 명도소송을 위해서는 사전에 반드시 해야 하는 일이 3가지 있습니다.

“첫번째 할일.”

명확한 임대차계약 해지

명도소송을 청구하기 위해서는 임대차계약의 해지가 선행되어야 하는데요. 그러므로 명도소송 전 가장 먼저 해야 할 일은 바로 적절한 수단을 활용해 ‘임대차계약 해지’에 대한 통보를 하는 것입니다.

임대차계약을 해지할 수 있는 사유는

△ 월 차임을 2번 이상 미납한 경우 또는

△ 임차인으로서의 의무 이행을 성실히 하지 않을 경우 등이 있습니다.

“두번째 할일.”

내용증명 발송

실제로 명도소송을 청구하기 전 가장 많이 활용하는 것이 바로 내용증명 발송입니다.

내용증명은 법적 조치를 취할 수 있다는 ‘최후의 통첩’으로서의 역할뿐만 아니라 추후 실제 명도소송을 진행할 경우 임대차계약의 해지 여부 등의 객관적인 사실을 입증할 아주 강력한 증거로도 활용이 가능합니다.

​이에 더해 임차인이 월 차임을 미납하고 있는 상황이라면 그에 대한 지급도 함께 청구할 수 있습니다.

“세번째 할일.”

부동산점유이전 가처분

이제 가장 중요한 사전처분이 하나 있습니다. 바로 ‘부동산 점유 이전금지 가처분’입니다.

‘부동산 점유 이전금지 가처분’이란 일정 기간 동안 임차인이 해당 부동산을 점유하고 있는 법률 상태를 변경하지 못하도록 강제하는 사전처분 조치라고 할 수 있겠습니다.

​명도소송은 짧게는 3개월에서 길게는 6개월 이상 소요되는 소송입니다. 때문에 소송 중간에 임차인이 갑작스럽게 점유상태를 이전해 버리는 경우가 종종 발생하는데요. 이렇게 되면 승소를 한다고 하더라도 결국 소송의 목적물이 변동되었기 때문에 판결문이 어떠한 효력도 가질 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

이를 방지하기 위한 방법이 바로 ‘부동산 점유 이전금지 가처분’이라고 할 수 있겠습니다.

“이겨놓고 싸우기.”

명도소송은 비교적 승소의 확률이 높은 소송임이 분명합니다.

하지만 오늘 설명드린 ‘사전 대응’을 제대로 해 두지 않는다면 승소를 하고도 낭패를 볼 수 있습니다. 따라서 변호사의 적절한 사전 도움을 받아 분쟁을 조기에 해결하는 것이 중요합니다.

​원하시는 결과를 얻으실 수 있기를 늘 응원합니다.